O valor do condomínio de salas comerciais já supera 90% do preço médio do aluguel em bairros como Méier e Pechincha, na Zona Norte do Rio. A combinação de alta vacância, redução dos valores cobrados pelos proprietários e aumento das despesas de manutenção tem ampliado a pressão sobre o mercado de imóveis comerciais da cidade.
No Centro, mais de 30% das salas comerciais estão desocupadas. Em alguns casos, proprietários reduziram o aluguel de cerca de R$ 2 mil para R$ 300 e, ainda assim, não conseguiram encontrar inquilinos.
Na média da Zona Norte, o condomínio corresponde a 85,6% do valor do aluguel. Na Tijuca, a relação chega a 79%, enquanto na Barra da Tijuca é de 55,6%. No Centro, o condomínio representa cerca de 55% do preço cobrado pelo aluguel.
Na prática, uma sala alugada por R$ 1 mil pode ter uma taxa de condomínio próxima de R$ 900 nas regiões onde essa relação chega a 90%. Com isso, sobra pouco para o proprietário depois do pagamento das despesas fixas.
Home office mudou ocupação dos prédios
Segundo Marcelo Borges, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), a vacância dos imóveis comerciais já vinha aumentando antes da pandemia, mas foi intensificada pela adoção do trabalho remoto.
Mesmo entre empresas que retomaram as atividades presenciais, a necessidade de espaço diminuiu. Muitas passaram a ocupar áreas menores ou a adotar sistemas de rodízio entre funcionários.
Com menos empresas nos edifícios, os proprietários reduzem os preços dos aluguéis para tentar atrair inquilinos. As despesas dos condomínios, porém, não caem na mesma proporção.
Conta de água também pressiona despesas
Além da vacância, o aumento dos custos de manutenção contribui para elevar as taxas condominiais. Entre os fatores está a cobrança de água.
Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça mudou o entendimento sobre a cobrança da tarifa mínima de água em condomínios. Com a decisão, concessionárias podem considerar o número de unidades na cobrança mínima de edifícios comerciais que possuem um único hidrômetro geral.
A mudança afeta principalmente prédios com baixo consumo de água, mas que podem ter uma conta mais alta por causa do modelo de cobrança. Segundo Borges, esse fator contribuiu para o aumento das despesas em alguns condomínios.
Salas vazias continuam gerando despesas
A combinação de imóveis desocupados, aluguéis mais baixos e custos condominiais elevados reduz a rentabilidade das salas comerciais e aumenta a pressão financeira sobre proprietários.
Mesmo quando permanecem vazias, as unidades continuam gerando despesas. Com isso, em algumas regiões, o valor recebido com o aluguel se aproxima cada vez mais do custo de manutenção do imóvel.